Huurindexatie op komst? Denk als huurder én verhuurder goed na en ga in gesprek!
Huur jij als ondernemer je bedrijfspand of ben jij verhuurder van een bedrijfspand? Voor veel huurcontracten betekent dit per 1 januari a.s. een indexering o.b.v. het inflatiecijfer over de maand september. Onderstaande tips van thexton armstrong bedrijfsmentor Jan-Harmen de Goeijen kunnen je mogelijk helpen een (te) hoge huurindexatie te voorkomen.

Wat is het probleem?
Bij veel zakelijke huurovereenkomsten is overeengekomen dat de verhuurder het recht heeft jaarlijks de huurprijs te verhogen aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI) ook wel inflatie genoemd. In de CPI is de stijging van energielasten meegenomen. De huurder krijgt de stijging van het energieprijspeil dus in de huurprijs doorbelast. Energielasten zitten vaak niet inbegrepen in de huurprijs. Soms zitten energielasten inbegrepen in de servicekosten, soms sluit de huurder zelf een energiecontract af met een energiemaatschappij. De huurder krijgt momenteel een steeds hogere rekening van de energiemaatschappij (rechtstreeks of als doorbelasting via de servicekosten). Als huurder en verhuurder het niet anders met elkaar afspreken krijgt de huurder de stijging van het energieprijspeil dus op 2 manieren doorbelast. Dit lijkt voorbij te schieten aan het doel en de intentie van de jaarlijkse huurprijsindexatie.

Hoe zit dit dan precies?
De CPI geeft het prijsverloop weer van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door de Nederlandse huishoudens. Als voorbeeld: over september 2022 bedroeg de CPI 14,5%. Dat betekent dat de consumentengoederen en -diensten in september 2022 14,5% duurder waren dan in september 2021. In deze 14,5% zit ook de procentuele stijging van energielasten en voedingsmiddelen inbegrepen. Het CBS berekent maandelijks ook de gemiddelde prijsontwikkeling als energie en voedingsmiddelen buiten beschouwing worden gelaten. Dit wordt ook wel de kerninflatie genoemd. De kerninflatie bedroeg in september 2022 5,7%[i].

Langjarige ontwikkeling inflatie (CPI) en kerninflatie (SA20). Bron gegevens: CBS

Wat als je niks doet?
Een voorbeeld. Als de jaarlijkse huurindexatie gaat plaatsvinden waarbij de CPI van september 2022 als uitgangspunt wordt genomen zal de huurprijs 14,5% stijgen. De huurder krijgt daarnaast ook de rekening van het energiebedrijf gepresenteerd en betaalt dus op die manier aan twee kanten voor de gestegen energieprijzen. Zou de jaarlijkse huurindexatie plaatsvinden waarbij de kerninflatie als uitgangspunt wordt genomen dan zou de huurprijs 5,7% stijgen. Dat scheelt nogal een flink aantal procenten en dus euro’s.

Hogere bedrijfskosten, in dit geval huur en energie, zal een ondernemer uiteindelijk gaan doorberekenen in de prijs aan zijn afnemers. Dit leidt tot prijsstijgingen die uiteindelijk door de eindafnemer, de consument, betaald moeten gaan worden. Dat leidt weer tot inflatie en via huurindexatie weer tot hogere huren, enz.

Wat kan je als huurder of verhuurder doen?
Huurders adviseren wij in het huurcontract na te kijken wat er is afgesproken over de jaarlijkse huurindexatie. Is er een indexatie o.b.v. de CPI afgesproken ga dan het gesprek met de verhuurder aan. Bespreek met je verhuurder of deze bereid is de huurindexatie vast te stellen o.b.v. de kerninflatie in plaats van de CPI. Verhuurders geven wij in overweging proactief de indexatienorm te wijzigen van de CPI in de kerninflatie. Ja, ook een verhuurder wordt geconfronteerd met prijsstijgingen voor, bijvoorbeeld, het onderhoud van het vastgoed maar veelal gaat dit niet over kosten als voedsel en energie. Verhuurders hebben er ook belang bij dat huurders in staat kunnen blijven hun huurverplichtingen te voldoen. Leegstand is voor verhuurders niet aantrekkelijk.

Wat kan thexton armstrong voor je betekenen?
Wil jij over dit onderwerp of een ander onderwerp eens vrijblijvend en kosteloos in gesprek met een bedrijfsmentor van thexton armstrong? Neem dan rechtstreeks contact op met Jan-Harmen de Goeijen of met één van onze andere bedrijfsmentoren bij jou in de buurt. Je kunt ook ons contactformulier gebruiken.

[1] Bron CBS: https://bit.ly/3T080Qw Kies bij bestedingscategorieën voor ‘alle bestedingen’ om de CPI te zien en kies ‘SA20’ om de kerninflatie te zien.